PT Indobuildco, pengelola Hotel Sultan, secara tegas menolak kewajiban membayar royalti atas penggunaan lahan di kawasan Gelora Bung Karno (GBK). Melalui kuasa hukumnya, Hamdan Zoelva, perusahaan ini mengklaim justru berhak atas ganti rugi apabila pemerintah hendak mengambil alih tanah yang selama ini ditempati Hotel Sultan.
Status Hak Guna Bangunan (HGB) No. 26/Gelora dan No. 27/Gelora
Menurut Hamdan, bangunan Hotel Sultan didirikan di atas Hak Guna Bangunan (HGB) No. 26/Gelora dan No. 27/Gelora yang diterbitkan negara tahun 1971–1972. Beberapa poin kunci terkait HGB ini :
HGB diterbitkan langsung oleh pemerintah pusat, bukan turun dari hak milik pihak ketiga.
Status HGB memberi hak PT Indobuildco untuk mendirikan dan mengelola bangunan selama jangka waktu tertentu tanpa memindahkan kepemilikan tanah.
Perpanjangan HGB dapat dilakukan sebelum masa berakhir, tanpa perlu rekomendasi Menteri Sekretaris Negara (Mensesneg) maupun Pejabat Pembina Kepegawaian Gubernur Bina Keuangan Negara (PPKGBK).
Perbedaan dengan Hak Pengelolaan (HPL) No. 1/Gelora
Pemerintah melalui Kemensetneg cq PPKGBK mengklaim tanah Hotel Sultan termasuk dalam Hak Pengelolaan (HPL) No. 1/Gelora (1989). Namun, Hamdan menegaskan beberapa hal :
SK HPL No. 1/Gelora tidak otomatis mengikat HGB yang sudah ada, tanpa pelepasan hak atau pembayaran ganti rugi.
Tanah PT Indobuildco tetap sah sebagai HGB selama mekanisme pelepasan hak dan pembayaran ganti rugi tidak dijalankan.
Konversi atau penyesuaian status lahan harus melalui proses administratif dan hukum yang melibatkan kompensasi kepada pemegang HGB.
Konsep Royalti dinilai Tidak Memiliki Dasar Hukum
Hamdan Zoelva mengkritik keras penggunaan istilah “royalti” oleh pemerintah untuk memungut biaya atas perpanjangan HGB :
Royalti tidak dikenal dalam undang-undang tanah di Indonesia; dasar istimewa untuk membayar royalti tidak ada.
Pernah terjadi pembayaran royalti pada 2003–2006, tapi hanya sebagai bentuk kepatuhan terhadap putusan pengadilan, bukan pengakuan legal bahwa HGB berada di atas HPL.
Putusan Peninjauan Kembali (PK) Perdata 2011, yang dulu dijadikan rujukan, kini tidak relevan karena berdasar putusan pidana yang sudah dibatalkan Mahkamah Agung melalui PK Pidana 2014.
Dengan demikian, Hamdan menegaskan tidak ada kewajiban hukum membayar royalti, melainkan justru Kemensetneg cq PPKGBK yang berkewajiban membayar ganti rugi apabila ingin mengambil alih tanah.
Proses Hukum: Gugatan Pemerintah dan Rekonvensi Indobuildco
Pemerintah sebelumnya menggugat PT Indobuildco agar membayar royalti sebesar Rp 742,5 miliar. Tuntutan ini mencuat usai peninjauan ulang status lahan di kawasan GBK. Menanggapi itu, Indobuildco melayangkan gugatan balik (rekonvensi) dengan tuntutan ganti rugi sekitar Rp 28 triliun, meliputi :
Kerugian material akibat penghentian operasional sebagian area Hotel Sultan.
Kerugian reputasi perusahaan di mata investor dan masyarakat.
Bunga dan biaya hukum yang timbul sejak gugatan pemerintah dilayangkan.
Implikasi Bagi Pengelolaan Kawasan GBK
Sengketa HGB vs HPL di Hotel Sultan menjadi preseden penting bagi pengelolaan aset negara lainnya. Beberapa implikasi yang perlu diperhatikan :
Perlunya transparansi proses pelepasan hak dan pembayaran ganti rugi saat pemerintah ingin mengubah status lahan.
Pengakuan hak pemegang HGB sesuai peraturan agraria, sehingga mencegah klaim sepihak yang menimbulkan ketidakpastian hukum.
Perlunya harmonisasi data pertanahan antara Kementerian ATR/BPN, Kemensetneg, dan instansi terkait agar terhindar dari sengketa berkepanjangan.
Tahapan Selanjutnya dalam Sengketa Hukum
Pihak pengadilan akan menelaah bukti-bukti administratif dan putusan-putusan terdahulu. Berikut garis besar proses yang akan dijalani :
Verifikasi status HGB No. 26/Gelora dan No. 27/Gelora di BPN serta dokumen penerbitannya tahun 1971–1972.
Pemeriksaan ulang putusan PK Perdata 2011 dan putusan PK Pidana 2014 untuk menentukan relevansi hukum atas royalti.
Sidang rekonvensi guna menilai besaran ganti rugi Rp 28 triliun yang dituntut Indobuildco.
Mediasi atau penunjukan ahli agraria untuk memberikan rekomendasi atas nilai ganti rugi yang adil.
Sengketa Hotel Sultan menggarisbawahi pentingnya kepastian hukum dalam pengelolaan aset negara. Publik menantikan keputusan pengadilan yang dapat menjadi acuan bagi kasus serupa di masa depan.
